Fiche N°7 – Précautions techniques

1/12/2017 | Préparer les données

La fiche en bref

Les données DVF permettent de faire une multitude de traitements. Il y a néanmoins plusieurs précautions à prendre pour utiliser les fichiers restitués par la DGFiP. En effet, les données sont complexes et le risque d’une interprétation erronée est bien présent. Il convient donc de préciser les contraintes techniques et les méthodes à prendre en compte.

Il n’y a pas une méthode unique pour traiter DVF. Il est donc nécessaire de mettre en place une coordination nationale pour éviter les discordances d’analyse et faire que DVF puisse véritablement jouer son rôle de référentiel commun, permettant notamment de comparer les données sur différents territoires.

Le sens

Une base de données est une série structurée d’informations. Il faut toutefois lui donner du sens. Cela implique de bien maîtriser la base.

Le traitement

Le traitement doit tenir compte de la méthode de construction de la base. Il passe par une intégration en tableur ou en base de données.

La cohérence

La mise en commun d’outils et de méthodes permet de maintenir le caractère comparable des traitements au niveau national.

7.1 Donner du sens à la donnée

7.1.1 Un référentiel partagé

L’un des principaux intérêts de DVF est de pouvoir disposer d’un référentiel commun qui permette de comparer les territoires entre eux et de produire des études selon des méthodes homogènes. Cela suppose que tous les utilisateurs parlent de la même chose. Il y a donc un travail important à mener pour donner du sens à la donnée et pour que tous interprètent de la même manière les informations.

Cela passe d’abord par une clarification du vocabulaire (voir le glossaire associé à ce guide). Par exemple les terrains à bâtir sont définis dans DVF au sens fiscal : la définition des terrains à bâtir retenue à la DGFiP est précisée au 1° du 2 du I de l’article 257 du Code Général des Impôts comme étant les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1‑2 du code de l’urbanisme. Cette définition juridique a vocation à être confrontée aux situations opérationnelles locales.

7.1.2 Un effort d’interprétation

L’enjeu principal du traitement des données est de bien comprendre ce qu’elles signifient. Il y a ainsi un travail conséquent à fournir pour bien cerner DVF et éviter de sortir du champ de fiabilité de chaque variable renseignée.

Il convient de faire preuve de prudence car il y a un risque important d’erreur d’interprétation, notamment pour les mutations multilignes, qui comportent plusieurs dispositions.

7.2 Des mutations décrites sur plusieurs lignes

7.2.1 Qu’est-ce qu’une disposition ?

Certaines ventes, faisant l’objet d’un acte, présentent différentes parties juridiques. Elles sont appelées « dispositions ». Dans DVF, seules les dispositions faisant l’objet d’un prix sont restituées.

Une vente simple (environ 95 % des cas) est représentée par une seule disposition rattachée à un prix. Il y a alors concordance mutation/disposition.

Pour un même acte, plusieurs dispositions onéreuses peuvent coexister (c’est le cas pour environ 5 % des mutations), elles figurent donc dans DVF de manière distincte.

Ainsi, un acte comportant une vente et une division de parcelle donne lieu à la création de deux dispositions, l’une concernant la division et l’autre la vente car il s’agit de deux unités d’analyse juridique distinctes.

Dans cet exemple, la disposition relative à la division de parcelle ne sera pas restituée dans DVF, car elle ne fait pas l’objet d’un prix.

7.2.2 Les mutations simples décrites sur une seule ligne

Une mutation simple comprend une seule disposition représentée sur une seule ligne, comme dans l’exemple fictif suivant :

En synthèse la mutation 2012P00174 présentée dans DVF est d’un montant de 179 000 €. Elle comprend une maison sur un terrain de 780 m².

 

7.2.3 Les mutations multilignes

Beaucoup de mutations comportent plusieurs lignes. Il faut alors gérer la duplication des informations et le dédoublement de certaines mutations.

La DGFiP décompose les mutations en plusieurs lignes pour les causes suivantes :

  • Plusieurs dispositions
  • Plusieurs parcelles dans la disposition
  • Plusieurs locaux dans la parcelle
  • Plusieurs natures de cultures (types de terrain du point de vue fiscal, aussi appelées subdivisions fiscales) dans la parcelle
  • Plusieurs natures de cultures spéciales dans la nature de culture
À NOTER
Il résulte de ces mutations multilignes une impossibilité de réaliser des statistiques simples (nombre de mutations, prix moyen,…) sur la base brute. Une intégration en tableur ou en base de données est donc nécessaire afin de restituer une ligne par mutation. Voir Fiche N°9 – Structurer les données

L’exemple fictif suivant permet d’illustrer ces mutations multilignes :

 

En synthèse la mutation 2013P00181 présentée dans DVF est d’un montant de 497 000 € (somme des valeurs foncières de la disposition 2 et de la disposition 3). Elle comprend d’une part un appartement, et d’autre part une maison et sa dépendance, sur un terrain de 6801 m² composé de deux parcelles.

À NOTER
Les natures de cultures sont affectées aux subdivisions fiscales de la parcelle, et ne sont donc pas lié es aux locaux . Pour une même parcelle, la DGFiP ne propose aucune information permettant de savoir si le local est sur telle ou telle subdivision fiscale . Il n’y a donc pas de lien géographique dans MAJIC entre les locaux et les natures de culture. DVF va donc ventiler le local en autant de natures de culture et de natures de culture spéciale s qu’il trouvera dans MAJIC sur la parcelle concernée.
7.3 Comment intégrer les données ?

7.3.1 Quels outils utiliser ?

Pour procéder au traitement des fichiers restitués par la DGFiP, plusieurs options sont possibles. Les solutions logicielles proposées ci-dessous sont issues des retours des utilisateurs. La recommandation principale est d’utiliser les scripts du Modèle Conceptuel de Données élaboré par le Groupe national DVF (voir Fiche N°9 – Structurer les données). Ces scripts peuvent être implémentés sur différents logiciels de gestion de bases de données selon les ressources et compétences de chaque requérant et de chaque structure.

Solution logicielle Exemples
La base Traitement sur tableur Microsoft Excel, Open/Libre Office Calc, etc.
Pour croiser DVF avec des bases de données lourdes Utilisation d’un ETL (Extract-Transform-Load) permettant d’effectuer des synchronisations massives d’informations d’un format de données vers un autre. FME, Talend, etc.
Pour aller plus loin Traitement avec un système de gestion de base de données (SGBD) relationnel PostgreSQL, scripts du GnDVF, Microsoft Access, open/Libre Office Base, etc.
À NOTER
Le CEREMA a développé un outil permettant de structurer les données DVF sous forme de base de données « DVF+ » à l’aide d’un logiciel téléchargeable : ImportDVF+.

7.3.2 Pour un usage de la donnée avec un tableur

Pour un usage ponctuel de la donnée ou en l’absence de moyens informatiques ou humains permettant de gérer des bases de données, une étude sur les prix ou la surface des terrains peut-être réalisée.

  1. Ouvrir le fichier texte avec tout tableur (par exemple, Microsoft Excel ou Open Office Calc). Dans les anciennes versions de Microsoft Excel, il est possible que la boîte de dialogue ne s’ouvre pas. Il faut alors utiliser le menu Données/Convertir.
    1. Ouverture du fichier par clic-droit dessus, « Ouvrir avec », et sélectionner le logiciel tableur
    2. Préciser que le fichier est encodé en Unicode-UTF-8 si la question est posée
    3. Indiquer que le séparateur des champs est une barre verticale, le « Pipe ». Pour cela, cocher « Autres » puis remplir la case avec le symbole Pipe (raccourci clavier : Alt Gr + 6)
  2. Etudier les prix (en perdant les informations sur les surfaces et sur les locaux). Des analyses de prix peuvent être faites avec prudence via un tableur.
    1. Créer un identifiant unique (ex : « code disposition ») pour chaque disposition, en concaténant les champs « Code service CH » et « Référence document »
    2. Supprimer les lignes du tableau correspondant à un même identifiant, pour effacer les doublons
    3. Additionner les prix des dispositions pour chaque mutation en s’appuyant sur le champs « code disposition » construit précédemment
  3. Etudier les surfaces de terrain. Des analyses de surface de terrains peuvent être faites avec prudence via un tableur.
    1. Créer un identifiant unique pour chaque nature de culture, en compilant les champs :
    2. Supprimer les lignes du tableau correspondant à un même identifiant, pour effacer les doublons.
    3. Additionner les surfaces pour chaque disposition puis pour chaque mutation en s’appuyant sur leurs identifiants respectifs. Attention : les surfaces des parcelles ne sont pas toujours renseignées pour les ventes d’appartements.

 

7.4 Prise en compte des écarts entre les millésimes

Le décalage entre la date de la mutation et la date de sa publication par le service de publicité foncière engendre des écarts dans les données d’une même année récupérées à des moments différents. Le délai de publication de l’acte en service de publicité foncière est variable (de plusieurs jours à plusieurs mois). Par ailleurs, certaines données des années antérieures étant enrichies, les utilisateurs peuvent récupérer tous les millésimes disponibles à chaque demande (antériorité de 5 ans).

Le fichier récupéré à l’étape 3 sera différent du fichier récupéré à l’étape 1 car :

  • il contiendra en plus toutes les mutations publiées à l’étape 2,
  • certaines mutations en VEFA se verront complétées du bien construit postérieurement à la transaction.

La Région Aquitaine a étudié l’écart entre l’année de signature de l’acte (4 derniers caractères du champ date_mutation) et l’année de publication de l’acte au service de publicité foncière (4 premiers caractères du champ reference-document).

Lors du téléchargement des mutations de l’année 2013, les 5 dernières années ont été demandées (2009 à 2013). Le tableau ci-dessous illustre les résultats issus du fichier des actes signés en 2009. Sur les 60 383 mutations réalisées en 2009, 51 133 ont été publiées par le service de publicité foncière en 2009, 9 212 en 2010, …

Année de remplissage de la base DVF  Nombre de mutations 2009
2009 51 133
2010 9 212
2011 30
2012 7
2013 1
TOTAL 60 383

Cette analyse illustre bien l’intérêt de récupérer tous les millésimes disponibles à chaque demande puisque le fichier des mutations restituées dans DVF pour une même année (ici 2009) est enrichi au fur et à mesure des enregistrements réalisés par le service de publicité foncière.

7.5 Interopérabilité des bases de données

Le traitement des données issues du service DVF amène très souvent un croisement avec d’autres bases de données. Se pose alors la question de l’interopérabilité entre les bases.

Si l’appariement avec la base MAJIC est opérationnelle (car les données DVF sont elles-mêmes en partie issues de la base MAJIC), le croisement avec d’autres bases de données n’est pas aussi aisé.

En effet, l’identifiant local, référence cadastrale, correspond à l’invariant de la matrice cadastrale, il est présent à la fois dans DVF et dans MAJIC, ce qui permet de croiser très facilement les données. Or, cet identifiant n’est pas présent dans les autres bases comme les DIA ou les bases notariales qui sont construites autour des bases d’adresses.

Contribution de la Safer Rhône-Alpes sur l’interopérabilité des bases de transaction.
Le schéma pointe les liaisons difficiles de DVF avec les bases notariales (PERVAL/BIEN) et avec les DIA.

Un autre aspect des appariements avec d’autres bases de données concerne la problématique de l’historicisation, notamment lors de croisements avec le cadastre ou avec les PLU/POS et autres documents d’urbanisme. Il faut alors veiller à croiser les données DVF avec le bon millésime de l’autre source d’informations.

Par exemple, les documents d’urbanisme peuvent utilement compléter DVF pour connaître la vocation ou la constructibilité d’un terrain ayant fait l’objet d’une vente. Il faut donc s’assurer de disposer de l’information correspondant à la date de transaction. Ainsi, une vente de 2010 peut ne pas correspondre à un règlement d’urbanisme postérieur (ou même antérieur) à cette date.

En effet, les POS et PLU évoluent. Ils sont différents d’année en année. Par exemple les données DVF de 2012 peuvent correspondre à une date de POS/PLU antérieure à 2010.

La question de la date du plan cadastral est importante également car il y a un risque de perdre la géométrie des parcelles. Le plan cadastral n’est plus le même d’une année sur l’autre, donc il faut travailler avec un historique pour pérenniser la localisation de la parcelle (voir Fiche N°10 – La spatialisation des données DVF).

7.6 Coordination des méthodes et des filtres

Selon les usages des données DVF, les méthodes et les filtres utilisés ne sont pas les mêmes. Il y a donc un enjeu important d’harmonisation de ces traitements.

L’enjeu est de garantir la cohérence de la diffusion d’indicateurs qui sont issus d’une même source de données, à savoir DVF.

En ayant des méthodes de traitement, de redressement et des filtres communs, les structures peuvent mener des comparaisons entre différents territoires.

La coordination passe par le partage en réseau des méthodes de traitement et des filtres employés par les différentes structures.

Il est essentiel par exemple que chaque étude diffusée mentionne le processus de structuration et d’analyse utilisé.

À NOTER
Le Groupe national assure une harmonisation au niveau national des méthodes et outils de traitement des données DVF par la diffusion de contributions d’utilisateurs et leur valorisation en tant que références.
Le Groupe national souhaite favoriser la mise en place de référents et de groupes de travail régionaux qui auront notamment pour mission de coordonner les traitements au niveau local. Dans certaines régions, cette dynamique en synergie existe déjà et permet la construction d’une homogénéité régionale.

La Communauté d’agglomération Lannion-Trégor a réalisé une étude sur le foncier bâti du centre-ville de Lannion, introduite par une partie sur la méthodologie employée.